如何看待房地产2020年走势？

  我是最早的一代房地产管陪，这个行业前十的公司待了8年，3年运营，5年投资，集团区域公司我都待过，见证了这个行业很多事情。

  我先说观点：涨是不可能涨了，能稳住就不错，我偏向小降。

  现在分析市场就是个错误，房地产从来都是政策主导，越涨越限，越跌越放是基本规律，这么多年了都没变过。生疫情前我觉得可以分析分析，毕竟行业下滑严重，横盘一段时期了，在产品线和市场上想想办法。发生重大社会事件之后，单纯的看市场走势那就是愚蠢，我们一般都是会等最新的中央的，地方的文件下达以后，再集中研究，重点参考后制定年度投资计划。好多省市地区已经出现了松绑政策信号，反而说明目前房地产形势非常严峻，地方上还是非常依赖土地财政，依赖房地产行业带来的GDP。然而，中央也很坚持，坚决不吃房地产这颗毒药了，中央和地方的博弈一直都有。大灾之年，会让高层更清醒地意识到制造业实业才是大国利器，利用这个契机彻底甩掉房地产经济模式非常有可能。

  作为高杠杆高周转的房企，又逢偿债的高峰期，两个月的颗粒无收，这给企业的经营带来前所未有的困难，降价促销换量已经是唯一可行的手段了，集团早在2月12号就组织高管研究制定折扣价格，但是各地方不太一样，恒大的75折也不是所有地区，因为地价售价都相差很大，降是降，但是还没有说顶着巨额亏损去卖房的，但凡这么干的怕是着急回款跑路。

  有的朋友说对一部分，卖多少其实是ZF管控的，房价过热地区都会三限，限购限贷限价，限价就是指某一片区规定了最高的预售价格，房企的销售均价不能逾越。那我现在降价行吗？不行，ZF也会给你穿条底裤，否则约谈你甚至给你定个扰乱房地产市场的罪名。

  房子不好卖，回不了款，那房企还接着干吗？看看土地交易市场，国企和城投公司接了大部分的盘，大部分房企十分谨慎了，还是要看政策，如果在土地购置方面出现了大幅优惠，或者开工建设方面的开发贷，土地抵押，预售等等环节出现了重大利好，是可能买那么一两块地的。最好的方式，就是看看哪些支撑不下去的同行快饿死了，低价打包兜售自己的项目，然后去收并购，这里规避了一个限价问题，收购方有很大的套利空间，也是为了抵御市场下行降价的风险。

  销售方面，直接降价降的猛，怕是各种监管机构轮番找，只能明着我公布的市场均价几乎不下调，暗地里通过活动啊工程顶账房啊等形式给你优惠。

  你说你刚需要不要买房，那得看看你有多刚，不是没房就分手的那种，可以等等三季度。三季度一般是开盘高峰期，去年年底拿的地，差不多这时候该上市了，国家宏观政策到底往哪走也有了定论，我相信和我预测的一样，高层绝不会再吃房地产泡沫的毒药了，到时候房企只能是更慌张，促销力度更大的去回款止损，何况三季度不冲业绩，上市房企的财报年报该怎么办？

  降价肯定是要降的，降到哪里，要看底裤穿多深了。房企的亏损不仅仅是企业亏损，洗牌也不是洗某一家两家房企。涉及民生的不好说，涉及政治的不让说。

  回答几个问题吧：

  金融和房价的关系当然是很密切的，房地产作为资本密集型行业，没有资本流入那瞬间就会瘫痪，虽然国家要放水，但是感觉并不会像以前一样大水漫灌似的流入房地产，目前行业内普遍表示贷款和前融仍然监管很严格，各大知名房企资金部都在艰难找钱的路上。

  二手房是房地产行业一个晴雨表，相对管控限制没有新房多，对政策的敏感度偏弱，二手房是要看一下具体的板块市场，有一二手房房价倒挂现象的城市和地区要格外小心，注意房产中介的套路，他们的数据注水不比猪肉少。说出来让大家见笑，我自己的一套空置房去年11月挂出，到现在总价让了5万，仍然没有售出。

  说这么个事，好多人贴个数据图，完事图不对题的咔咔一顿分析，看起来很唬人，我只能这么说，真正干房地产投资的，对数据分析有下意识的抵触和质疑，能百度到的那些中介平台数据，我们一般不会参考，可行性研究报告数据来源要求默认中指和克尔瑞。从我的经验来看，除了国家统计局网站以及各个地方的房管局土地局的内部数据，其余的数据缺乏及时性和准确性。研究生时期导师最忌讳我们数据造假，学术不端，工作了才知道，原来数据造假是社会工作的一部分，从下至上，骗项目骗投资，上市公司的年报有多少水分不用说了吧。我的答案没有那些有文化有知识的答主那么厉害，图文并茂的，我对房价的看法也是源自于我从业这么多年的感觉，对比那些数字，我更相信我的嗅觉。

  还有人说什么要大涨的？这帮人和五年前说房价大跌的人一样可笑！无非就是说国家要重新振作经济要靠房地产续命了，如果真是这样，我还是不建议买房！直接套现移民更有希望！现在不是看不看衰房地产的问题，房地产作为一个经济周期的符号已经接近尾声了，而且当前部分区域已经结结实实的降价中，一季度的小阳春局面没了，二季度的以价换量肯定会比去年同期好一些，但是综合对比上半年业绩的话，下滑严重的不是一点点，目前各地一线营销部门统计上来的线上蓄客认筹数字看非常不乐观！

  有时候真的不想答这种题，我也身处困境，不仅要面对资产缩水，还可能面对失业，越分析越会影响自己的心情。但是一些人的回答真的是让我忍不住想多说两句。看好就请你多买，毕竟有很多像我这样的人等着你来接盘。

  校招找工作，我知道你们着急，也想帮助你们。但是啊，每个人的条件和所处的境遇不同，谁也没法帮助你做决策，我只能告诉你们行业的现状，最终还是得自己决定，我说地产不好吧夕阳了，但是现在经济整体下行，工作不好找，有份工作不错了。年轻叻，别怕东怕西，想好就去做，别总听人说什么边际成本机会成本，人生不就是来体验的吗？我给你们讲太多反而牵制你的思想。我身边有人五年营销做到区域总的，有人干一辈子策划，有人工程上熬了8年才是一个工程部经理，有人3年到项目总，有人干投资开发干的巧，大几套房买下了，有人巧过劲了，牢饭吃了不少。

  什么中期看土地，长期看人口这种业内说烂了的套话，实在拿出来说没什么意思，包括我在内好多人说稳，意义貌似也不大，稳中向好？稳中求进？这词好熟悉。还有房子这事，和每个人都相关，谁都想发表个意见很正常，您说您的，我说我的，听着不顺耳全当听一笑话，来撕我你怎么想的？私信留言一大堆理论抨击一下我说的不对？用时间验证不是更好吗？对不对的我每天上班也得被迫研究这些，比您一时兴起的嘴炮级专业人士更实际点？

  刚需买房，你先要搞清楚自己预算多少，买什么位置，全国的趋势我讲了，但是国家都要讲个什么因城施策么，何况你个人的情况我也不很了解。真的不好给你们回复建议，你们的钱大都是自己或者父母的血汗，你让我建议，我怕比你还谨慎，建议完我成心病了，担惊受怕误你前程，你说你着急上车我给你建议过几个月看看，损失掉的时间成本，每天夹杂的焦虑这些，你看降多少能接受吧。不像是我的工作，给资本家打工，买白菜的钱操卖白粉得心，十几个亿得盘也研究过，赚了赔了的尽个心就行，没啥情绪波动。应届生找工作的今年的确是难，我了解的就回复了，不了解的就不说了，你们一口一个前辈的叫，我当然希望你们好，但是就如我上文所说的，怎么定义好？我刚入社会的时候知道，现在又有点混乱。有的人是要什么都体验一下尝试一下，有的人就是要从一而终一辈子做成一件事，你很难评判。我带徒弟的时候，也只教会技能和专业，其它的自己去摸索，我自己什么德行都不清楚，没必要让别人照着我的模子来。刚毕业你们可能听的一知半解，我也是很多年后才能站在我当初的师傅角度去考虑这些问题，历史一直在重复。路在脚下，不在知乎。扯的有点多，凑乎看吧。

  复工了，比较忙，私信和留言我来不及一一回复。如果你是强一线城市，例如北京三环内的小平米住宅，或者弱一线的核心板块内的小平米住宅，没什么可担心的，单价总价都起伏不大，好倒手永远不缺接盘的，七级大风来也吹不到你。顺风局时候买价格洼地，炒一炒都能赚，本来你是个刚需上车，后来房价涨幅挺大你顺利刚改进城了，逆风局了，风险泡沫都在远郊，你说你还要去城郊买个大洋房，呼吸下新鲜空气？有钱当然随便，任性一点我作为从业者为你打call。你刚需就省省吧，买完坐等风来？大口大口的吸，奢侈～

  我们复工了，疯狂的找地找项目，ZF最近鼓励房地产商也都来点虚招，什么土地出让金延期缴纳，保证金比例减少，不降地价搞点噱头杯水车薪，城投债地方债多的情况下，土地财政那是不敢减，只好极致压缩开发商利润了，单纯比利润率快和制造业接轨了。房企没钱，但是现在还允许房企发个企业债，地方债—土地出让—企业债—……不可说不可说。忙开了，最后一更啦，洋洋洒洒写了3000多字了，谢谢大家评论里的抬爱，说我正直哈，社会上待的越久越担不起一个正字，倒是一直挺直的。

  不友善言论一律折叠哈，同行的话，想交流交流一下，这个时候能抱团取暖找出路才是上策，看不惯我说了什么麻烦出门右转自己答题去。还有的不是同行，强行装大象碰瓷的，先掂量掂量自己。

  原本发这个是疫情憋在家，和大家交流一下解解闷，现在评论和私信已经回复不过来了，我的工作也忙的焦头烂额，掉头发的时候又来了，没有办法每一条都看都回复，我也不是什么大神砖家，跟你们一样挣扎在凡尘里的一粒沙，听我瞎白活，和看新闻联播一样的效果。多做事少上X乎，都能有好工作大别墅，共勉哈。

  全球两大泡沫市之一美股熔断了，从来都没有什么神话，事物都有它本来的样子。经济全球衰退喊了不是一两天了，疫情也只是个催化剂，有人敲响警钟，有人可防可控。美联储加息了，房价要涨；中东石油跌了，房价要涨；现在美股熔断了，房价也要涨，在很多房地产利益相关的撰稿人眼中，根本不用管背后的逻辑说通说不通，反正是要涨的。房子不是股市里的数字，它看得见摸得着，不仅是遮风挡雨的地，更是一个个家庭的载体，钢筋水泥堆砌的应该是梦想而不是泡沫。我解决不了大家的问题，我有时比你们更痛苦，恨这个行业，但是为了五斗米还得折个腰。

  有几条评论留言说房价涨了，还涨了X%，想正面刚一下？你是有房管局网签数据还是有房企内部成交台帐数据？连统计局都被你安排的妥妥的。还是来源于XX销售打了个电话：都涨成啥样了？还不赶紧买套房压压惊？亦或者是自行百度了一下，安居客房天下的网站做的花哨吗？有几個城市是有特殊行情，就是一般城市也有特殊的盘，你非要拿出来说我也不反驳你。信息不对称，是经济学的构成要件吧。还有一些投资口兄弟想交流勾地和招商引资的事，等我缓几天忙完这段时间专门回答下这个，毕竟寒潮来了多件棉衣御寒不是坏事。

  留言多了什么人都有，大家看时候留心甄别吧，有一个现象值得注意，但凡自己买卖房屋涉及切身利益的都很谨慎，反映的情况也很具体属实，反观一些朋友说、别人说的都在暴涨，反映的情况都是一两句话以偏概全，反驳这种逻辑也是惹一身骚。上边内容最早编辑于2月中旬吧，到今天一个多月了更了几次，懒得标注时间了，看评论时间对照吧。(3月20日)

  最新更新：5月15日，统计局4月份报告发布，指出房地产开发投资下降3.3%，全国商品房销售面积下降19.3%，商品房销售额下降18.6%。没什么好说的。

  咨询问题太多我没时间都看，随便答吧不负责任，又不想注入太多精力。能来看就是个缘分，我的回答也都很随缘，将来可能我赋闲了会考虑写写文章。侵犯到了一些同行利益，我尽量控制，控制不住想说也没办法哈，你隔着屏幕看能不能骂我几句解解气。还有人提醒我不少号称房地产专家在抄袭我的回答，抄就抄吧，一知半解的也抄不明白，能注明来处最好，我只要没看到就当不知道。

  关于土拍，这是我们这行一个核心业务问题了，背后的利益牵扯复杂，也比较敏感，不多谈，你们看到的只是公开的那部分。有的看着拍起来地价高，其实摘牌企业未必成本高，后期售价也是随行就市不会推断式增长。有的看起来底价摘的，却是一块托底勾兑置换的土地，算个总账没准也不占便宜。这里边，政府，土地主，中介，抬价的，各种利益交织。

  上边说写招商，正好最近回答了另外一个问题，不另外再写了，想看就一块看吧，链接https://www.zhihu.com/question/366346960/answer/1262528394

  很久没写了，有几个重要政策节点该更新的，没时间。上边招商写了很多深刻问题，可惜被强制删除。到目前为止，大部分走势都不幸被我言中了，华北全线跌跌不休让从业人喘不过气来，重新开放咨询了，解解闷。写的另一篇文章没什么关注度啊，不太会弄这个，链接贴到下边吧https://zhuanlan.zhihu.com/p/266979781