房地产的利润都被谁赚走了？

  2020.7.26更新

  其实本来是随手写的一个回答，也只是从开发商的角度去看待房地产利润的这个事情，对这个问题作了个简单的探讨。从没想过我这个潜水多年的知乎小透明，能几天时间收获这么多的赞与讨论。可能跟轮子哥几个大V点了赞？答主只是个地产行业里给老板们打工的小人物，只能站在自己的角度去探讨这些问题。

  让我非常意外的是，居然还有自媒体来抄我文章的。。。。emmmm不知道该咋说，也不知道该咋处理。本来就是开会摸鱼写的东西。。。。没处理经验，由他去吧

  对于评论区里啥都没看完，就直接上来口吐芬芳的，看到一个拉黑一个。不作过多的解释了，就这样吧。

   做点简单的解释吧

  1.土地成本的概念

  土地成本乘以1.8这个概念，不具备普遍性。尤其是特别高地价的地方，这个公式适用的是楼面地价在3万以内的。我也讲了这个是个非常糙的算法。这里对这个土地成本作个简单的解释：地块的使用面积或者叫占地面积，是地块的平面面积。土地在政府规划的时候，会加入土地的属性，比如住宅用地，商业用地，商业服务设施用地，工业用地等等。就是对平面的土地面积进行二次认定，不同种类的土地面积。有不同区段的容积率，这个容积率简单说就是土地使用者，能够使用的最大的面积。比如容积率2.0。简单讲就是你能在地块上整体盖2层楼。

  因为政府还有别的限制，比如挨着道路的地块，要考虑退距。要满足楼宇间的日照，要满足规划条件内的绿化率等等。但是对于开发商来讲，如果不把容积率做满的话。实际上就是亏本的。因为计容面积就是这个土地最基本的成本单元。

  2.关于到底赚不赚钱这个事情

  关于开发商赚不赚钱这个事情，单就某一个项目来看。开发商的利润其实并不高。这个意思跟航空公司是一样的，因为成本无法被摊薄。现金流来源少。开发商赚的是规模的钱，一定需要足够大的量。其实对于任何行业来说都一样，这是个本质的商业逻辑。同类产品的需求足够大，成本就会被摊得足够的薄。规模越大，利润薄点关系不大。特别是房地产这种行业能出现千亿级甚至有冲上万亿规模的产业。地产最最最特殊的点在于，巨型公司一年甚至半年的资金流水就能吊锤500强的前3名了。某大半年的销售额能到3000+亿,有几个行业能在现金流上跟它比肩的？行业内的头部公司，对利润的渴求并没有对现金的渴求这么大。

  最近在做一个跟政府相关的东西，刚好跟这个事情有那一点点关系。我们找了一个总货值100亿的项目，简单点说就是某个楼盘总共能卖100个亿。我们测算了一下，ZF能拿走多少。土地成本大概20亿，它要拿走。税赋交了25亿，它也要逐级分钱。我讲的是总货值的概念，没有算成本。类似于你从一个地方进了一个杯子，这个杯子能卖100块钱，但是ZF从里面抽了45块钱这样。

  3.关于咨询我买卖房子的朋友

  我只能友情提示：房子是适合自己的，才是最好的。看行业数据，琢磨行业底层逻辑。跟买房是两码事，每个人有每个人的需求。就是家庭成员中，对于房子的需求是不一样的。小老百姓买房子，把一家人的需求琢磨透了，在经济条件算的过的情况下。该买就买。不要老是去纠结于XXX均价多少，XXX未来怎么样。这个是我个人对于刚需客户的一点建议。

  对于投资客来说，我只有2个建议。第一是跟着城市的发展方向去找房子，第二是分析城市的人口净流入还有净流入人口的年龄层级。

  4.对于让我分析某个城市什么情况的

  我也只能说，我不是卖房子的，也不是什么专业的销售。地产在国内是个怪胎。一城一策，每个城市是不一样的，我也没办法给什么好的建议。

  5.开发商的问题

  国内的开发商未来的趋势就是还会继续兼并融合，任何行业都是一样的。最终都是垄断+阻隔这是经济规律造成的。而且吃现金流饭的公司，只有做得足够大，才能保持它的活力。我不知道未来的行业的发展会怎么样，之前参加一个培训。一个老先生告诉了我一组数据，我也没法验证真伪。看官们权当一个茶余饭后的谈资。我国从开放商业化地产到现在，总共也没有建起来100亿平米的量。但是按我国14亿人口基数算。人均30平米的需求，就是接近300亿平米的需求，把这个需求砍掉一半。也是140-150亿平米。所以，地产真的泡沫吗？

  利益相关，非常相关。俺就是专门给黑心开发商老板算他们想要拿的地能到什么价格的人。。。。

   行业内的非常糙哥的算法是:土地成本乘以1.8即为保本价。看清楚了，土地成本乘以1.8只是保本价。

  地产行业发展这么多年，实际上已经进化成了金融行业。重要的事情说三遍！！！房地产是个金融行业！！

  我们这一行跟别的行业最大的区别在于。

   俺们没有“应收账款”这种困扰众多行业的框框。开发商卖房从来不会担心收不到钱。从来不会为收不到钱担心，国家有一整套的体系来约束买房的履约能力。给不起钱的就没有产权，做了贷款的横竖有银行和国家来兜底。

   任何行业发展到最后，其实都会被会计师和律师给捣鼓成金融行业。尤其是垄断性质明显的那种。

   拿波音和空客举例子，一台飞机大几个亿。还是刀拉结算。有几个航空公司这么牛逼，随随便便就给全款的？而且只是一架飞机，想要摊薄运营成本就得多买几台。那这钱从哪来呢？用借的，发公司债券，银行贷款，发信托，找金主爸爸入股，都是融资手段，就是弄钱来买到想要的飞机。既然是融资手段那就得讲利息。利息也得算进成本里去不是。最后成本会算到哪里去呢？

   算到飞机的座位上，任何大件成本的东西最终都会依照会计师和讼棍们的办法，摊到大件东西里全部可以用来销售的最基本的单元格里。座位就是飞机最基本的单元格。

   航司买飞机是因为要开发新的航线，新的航线需要什么样的飞机？大中小，对应分摊到单座成本。买飞机的时间有先有后，利息和本金支付的时间也是有先有后的。尤其是规模庞大的公司，几乎每天都在还本付息。

   所以对于日常的现金流就看得特别的重。这种行业的资金密集度极高。外表也能套个高大上的皮。实际上都是给资本家粑粑们打工的主。这种类型的公司，财报的作用只是为自己，在金融市场上找寻更便宜的钱用的。真正现实的就得真金白银的现金流流水。一旦像类似新冠这样的疫情发生。两三个月就能把坐拥数百飞机的一众航司逼得破产清算。

   地产和航司是一个意思，只是飞机换成了地。基本成本单元是可售物业的每一个平米。比航司更苦逼的是，国家对于购买土地的款项管控非常严格。

   买地资金来源比买飞机的开源要窄很多。渠道少。资金成本就高。通行的资金成本8-10个点。买地的钱是股东粑粑/金主粑粑借来的，开发的钱是银行给的开发贷款，一般是5-7个点。期限三年，还款条件一般是销售超过百分之80。用预售的房子作抵押。只要地拿到就疯狂赶工达到预售条件。半年卖光房子。然后还股东粑粑，金主粑粑。还银行粑粑。最后才轮到苦逼的乙方总包单位。

   现行的套路是疯狂从银行搞开发贷款，让总承包单位虚报进度，银行放款多利息就多也默许这样的操作。因为开发贷款5-7个点。股东或者金主爸爸们的钱动辄8个点起跳。于是套出贷款还给金主们才是正解。。。。然后催着销售赶紧卖房，催着财务盯着银行的额度赶紧放按揭款就成了地产公司活着的核心逻辑。至于财务报表什么的，主要的用处跟航司一样。为了去资本市场找到更便宜的钱。只要钱便宜，哪来的不重要，现在很多大型地产集团跑海外去发债，今年整个行业要还的海外债是按万亿计算的。最大的金主爸爸就是欧美资本家们啊。。。。。

   讲了这么多，这个行业最赚钱的是谁？金主爸爸们啊，躺着吸血。什么都不用操心。多好呀。地产跟航司还有一个不同的地方。就是对于地价和税没有议价权。航司们好歹有两个选择。地产只能听政府粑粑的。房价涨了，地价也涨了。买不买？就跟航司买飞机一样，妈的不买地开发毛线的房地产嘛。。。所以还得认。买了以后，政府粑粑让你卖多少，你就得卖多少。日头好的时候还能连哄带骗的忽悠批复价格。反正大都是成本法嘛，成本加计10%左右就是卖家。多在成本上忽悠忽悠政府粑粑就行了。但是！！！！

   但是！！！政府粑粑是不跟你讲道理的，遇到风声一紧。就不给你讲什么成本盈亏的道理了，直接划拉一条线。均价不能过xxxx元一平米，随你怎么叫。就给你这个价。卖不卖由你。卖吧，亏死你。不卖，不卖拿什么还金主爸爸？

   还有税费，这一行有个专属的税金。叫作土地增值税。意思就是你卖价减去成本以后，超过的部分30%的税起跳哟。你可以说你亏了，亏了就来查你个底掉。好好跟你说到说到。这个税占总卖价的8%左右还得预交。还不打折。确实有那种你真当了冤大头也不怕查细账的，讲道理。法律上写了真亏了可以退。嗯，答应得好好的就拖着。一直拖若干年你想注销公司了，让你自己公示一份放弃退税申明。。。。。

   讲得够多了，就这样吧